CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ TRONG NƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
(Cập nhật ngày 27/4/2021)
Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (CTĐT) và lựa chọn nhà đầu tư (NĐT) thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại (NOTM) được thực hiện quy định theo pháp luật nhà ở và pháp luật đầu tư, trong khi đó giữa các quy định pháp luật đang còn có sự khác biệt nhất định.
Do đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Quý khách hàng trong việc nắm bắt các quy định của pháp luật có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng (ĐTXD) NOTM cũng như có cái nhìn tổng thể để có sự chuẩn bị phù hợp trong quá trình triển khai xây dựng dự án NOTM, Đất Luật đã khái quát một số quy định liên quan đến điều kiện, thủ tục thực hiện thủ tục chấp thuận CTĐT, lựa chọn NĐT không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án phát triển NOTM không sử dụng vốn nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách theo pháp luật đầu tư và pháp luật nhà ở hiện hành vào chuyên đề này như được trình bày chi tiết dưới đây
Thẩm quyền chấp thuận CTĐT |
Loại dự án đầu tư |
Thủ tướng Chính phủ[1] |
Trừ dự án đầu tư (DAĐT) thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của Quốc hội[2], Thủ tướng Chính phủ (TTCP) chấp thuận CTĐT đối với DAĐT không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp: 1. DAĐT có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác; 2. Dự án ĐTXD nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: (a) DAĐT có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; (b) DAĐT có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; DAĐT không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; (c) DAĐT đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của từ 02 UBND cấp tỉnh trở lên. |
UBND cấp tỉnh[3] |
Trừ DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của Quốc hội và TTCP, UBND cấp tỉnh chấp thuận CTĐT đối với DAĐT sau: 1. DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, DAĐT có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể[4]: (a) DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn NĐT; (b) DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của UBNDcấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai; (c) DAĐT có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; (d) DAĐT có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Dự án ĐTXD nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: (a) DAĐT có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; (b) DAĐT có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; (c) DAĐT không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt. 3. DAĐT của NĐT nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh[5]. |
BQL KCN, KCX, KCNC, KKT |
Dự án thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh kể trên được thực hiện tại Khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC), khu kinh tế (KTT) phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. |
Bước 1 Nộp hồ sơ |
Nhà đầu tư |
Bước 2 Lấy ý kiến |
Sở KHĐT/ Bộ KHĐT ↔ CQ liên quan |
Bước 3 Lập BC thẩm định |
UBND cấp tỉnh/ TTPC |
Bước 4 Quyết định Chấp thuận CTĐT |
VB Chấp thuận CTĐT/VB chấp thuận CTĐT đồng thời với chấp thuận NĐT |
Bước 5 Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) |
Giấy chứng nhận ĐKĐT |
Lưu ý: Dự án đầu tư của NĐT trong nước không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư[8], trừ trường hợp NĐT có nhu cầu.
Thời hạn thực hiện đối với dự án thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh là 50 ngày, Thủ tướng Chính phủ là 65 ngày.
STT |
Thành phần hồ sơ (do NĐT đề xuất) (08 bộ đối với các DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của TTCP và 04 bộ hồ sơ đối với các DAĐT thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của UBND cấp tỉnh hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT) |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
1 |
Văn bản đề nghị thực hiện DAĐT, gồm cả cam kết chịu mọi chi phí, rủi ro nếu dự án không được chấp thuận. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 |
Tài liệu về tư cách pháp lý của NĐT. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 |
Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của NĐT gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của NĐT; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của NĐT; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của NĐT. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 |
Đề xuất DAĐT: 1. Đề xuất NĐT hoặc hình thức lựa chọn NĐT[2]:
2. Mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án và đề xuất nhu cầu sử dụng đất (nếu có), nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường: - Thuyết minh việc đáp ứng mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở; - Dự kiến phân chia dự án thành phần (nếu có); - Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ; - Sơ bộ cơ cấu sản phẩm nhà ở và việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; - Sơ bộ phương án ĐTXD, quản lý hạ tầng đô thị trong và ngoài phạm vi dự án, trong đó đề xuất sơ bộ phần hạ tầng đô thị mà NĐT giữ lại để đầu tư kinh doanh, phần hạ tầng đô thị mà NĐT có trách nhiệm bàn giao hoặc đề xuất bàn giao cho địa phương đối với Dự án ĐTXD nhà ở, khu đô thị. Lưu ý: Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì NĐT được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thay cho đề xuất DAĐT. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4 |
Nội dung giải trình về công nghệ sử dụng trong DAĐT đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5 |
Hợp đồng BCC đối với DAĐT theo hình thức hợp đồng BCC. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
6 |
Tài liệu khác liên quan đến DAĐT, yêu cầu về điều kiện, năng lực của NĐT theo quy định của pháp luật (nếu có). |
CĐT dự án xây dựng NOTM, dự án khu đô thị có nhà ở (bao gồm cả dự án có thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lô bán nền để người dân xây dựng nhà ở) được lựa chọn trong các trường hợp sau:
STT |
Trường hợp lựa chọn nhà đầu tư |
Điều kiện áp dụng |
1 |
NĐT trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá QSDĐ[xv] để thực hiện dự án ĐTXD nhà ở nếu có đủ các điều kiện tại cột bên[xvi] và các quy định khác của pháp luật về kinh doanh bất động sản. |
Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. |
Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ (từ 01% đến 03% vốn đầu tư của DAĐT) để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. |
||
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai 2013. |
||
Bảo đảm các điều kiện để thực hiện DAĐT theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện DAĐT. |
||
2 |
NĐT có QSDĐ thuộc một trong các trường hợp tại cột bên và có đủ các điều kiện làm CĐT dự án theo quy định của pháp luật thì trong quyết định chấp thuận CTĐT đồng thời xác định NĐT đó làm CĐT dự án xây dựng NOTM. |
Có QSDĐ ở hợp pháp. |
Có QSDĐ ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. |
||
Nhận chuyển QSDĐ ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng NOTM. |
NĐT được ủy quyền trực tiếp gửi 01 bộ hồ sơ được nêu tại Bảng 2.2.2 qua đường bưu điện đến Bộ Xây dựng (đối với trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của TTCP) hoặc Sở Xây dựng (đối với trường hợp dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận CTĐT của UBND cấp tỉnh hoặc BQL KCN, KCX, KCNC, KKT)
STT |
Hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại |
1 |
Văn bản đề nghị của NĐT (trong đó ghi rõ tên, địa chỉ NĐT, các đề xuất, dự kiến tiến độ thực hiện dự án). |
Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm xuất trình bản chính các giấy tờ sau: |
|
2 |
Văn bản chấp thuận CTĐT dự án của cơ quan có thẩm quyền. |
3 |
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. |
4 |
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. |
5 |
Hợp đồng ủy quyền làm CĐT dự án xây dụng NOTM. |
6 |
Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. |
7 |
Giấy tờ chứng minh có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ thực hiện dự án. |